investissement dans l’immobilier d’entreprise par le biais des CSI ne devrait pas faire exception : L’ les taux d’intérêt trop bas devraient maintenir la valeur de l’immobilier à un niveau particulièrement élevé atteint ces dernières années. Investir dans un IPAC signifie investir indirectement dans l’immobilier commercial, c’est-à-dire dans un actif physique, un actif utilisable dont la valeur dépendra du niveau des loyers à long terme. Mais attention, contrairement à l’immobilier résidentiel, dont l’évaluation financière est secondaire, l’immobilier d’entreprise est un actif financier dont l’offre et la demande dépendent principalement de critères financiers. C’est pourquoi la valeur de l’immobilier d’entreprise, des bureaux, des magasins ou d’autres entrepôts est également fonction du niveau des taux d’intérêt (en plus du niveau de loyer par rapport à la valeur marchande de la propriété) Si une entreprise préfère être locataire de ses locaux, c’est parce qu’elle croit pouvoir bénéficier de cette situation ! Le capital que la société n’investira pas dans ces locaux aura un meilleur rendement si elle est investie dans son exploitation ou dans toute autre activité économique. Bref, si l’entreprise est locataire et accepte de payer un loyer, c’est parce qu’elle considère qu’il est rentable d’être locataire. La question est donc pourquoi elle ne veut pas être locataire ? Pourquoi l’entreprise estime-t-elle qu’il est trop cher à posséder ? La réponse à ces questions est fondamentale parce que si l’entreprise considère qu’il n’est pas « rentable » de posséder ses locaux,… pourquoi l’épargnant SCPI pourrait-il en tirer un profit suffisant ? C’est tout le sujet ! Malheureusement, cette question fondamentale de la valeur intrinsèque de l’immobilier d’entreprise est cachée par des taux d’intérêt trop bas. Les taux d’intérêt négatifs et le manque de rendement sur les marchés permettent une évaluation toujours plus importante des actifs de toutes sortes. Immobilier, actions, bitcoin sont poussés vers le haut, l’inflation de la valeur des actifs accompagne naturellement la perte de valeur monétaire induite par l’inflation monétaire (cf. « L’inflation monétaire détruit la valeur de vos économies non investies »). Néanmoins, il est essentiel de réussir à distinguer l’évaluation de SCPI, ce qui s’explique par ce faible taux d’intérêt et l’évaluation de SCPI, qui s’explique par les qualités intrinsèques de l’actif.
La valeur intrinsèque de l’immobilier d’entreprise est-elle remise en question par le changement d’utilisation et l’obsolescence de l’immobilier ?
Les évaluations des actifs immobiliers d’entreprise atteignent un niveau élevé grâce à des taux d’intérêt excessivement bas alors que leur valeur fondamentale est contestéeC’ est une réflexion que nous approfondissons dans notre livre « Investir dans l’immobilier « , investir dans l’immobilier d’entreprise, les bureaux, les entreprises, et dont l’utilisation est remise en question par la transformation rapide de la société. . Je propose quelques réflexions qui vous permettront de comprendre pourquoi l’investissement dans l’immobilier d’entreprise n’est pas l’investissement sans risque vendu par les médias et d’autres fournisseurs de SCPI :
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- N’ est-il pas incohérent de payer de plus en plus pour les « magasins » dans une entreprise où la déconsommation semble être confirmée et où la vente à distance via Internet semble remplacer le commerce physique ? Les grands centres commerciaux ne font plus de recettes, la fréquentation est en baisse, les ventes en volume sont en baisse,… N’est-il pas risqué d’investir dans ces fonds pour une évaluation à long terme de votre épargne ? ( cf. » La déconsommation est confirmée Quel impact sur vos investissements immobiliers, SCPI ou actions ? »)
- Il n’est pas incohérent de payer de plus en plus pour les immeubles de « bureaux » dans une société où le télétravail pourrait progressivement prendre de l’importance et réduire les besoins des bureaux. Investir dans l’immobilier d’entreprise via SCPI signifie investir pendant 15 ans ! Quels seront les besoins du bureau au cours des 15 prochaines années ? Ça ne prend pas un risque important ? Déjà Aujourd’hui, les espaces de travail en Ile de France sont inoccupés 50% de l’année ; Ne serait-il pas cohérent que les entreprises cherchent à réduire le poids de ces bureaux, centre de coûts, pour améliorer leur rentabilité financière ? ( cf. « Bureau SCPI : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ? »).
- La performance énergétique des bâtiments est devenue une norme pour les entreprises locataires. Répondre à cette nouvelle norme sociale et énergétique est un critère d’ « image » pour l’entreprise locataire. Qui va payer pour la mise à niveau ? Les entreprises locataires ne deviendraient-elles pas de plus en plus exigeantes sur ces critères environnementaux ? Ces nouvelles exigences des entreprises locataires ne sont-ils pas la cause d’une accélération de l’obsolescence des immeubles de bureaux et donc d’une baisse des prix des bureaux qui ne répondront pas aux normes… ou des travaux très importants qui détruiront la rentabilité future ?
En fin de compte, faible les taux d’intérêt semblent protéger la valeur de l’immobilier d’entreprise à court terme, mais l’épargnant ne doit pas oublier la valeur fondamentale à long terme de l’immobilier d’entreprise. L’investisseur qui investit dans SCPI aujourd’hui sera-t-il en mesure de profiter d’une future réduction des taux d’intérêt pour augmenter son capital ? Je ne crois pas ; La non-hausse des taux d’intérêt protège la valeur des actions de SCPI, mais en l’absence d’une nouvelle baisse du taux, la performance future de l’investissement dans SCPI dépendra des qualités fondamentales de l’actif.
Investir dans un bien immobilier dont la valeur atteint des sommets historiques même si sa valeur fondamentale est remise en question ne me semble pas très pertinent.
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