Assurance loyers impayés : comment ça marche ?

En louant votre maison, vous vous exposez à une variété de risques, y compris leloyer impayé . En France, la législation a été conçue pour protéger les locataires. Une situation deloyer impayé peut durer plusieurs mois, voire plusieurs années, sans possibilité d’expulser le locataire existant . Cette situation cauchemardesque se produit dans 3% de tous les baux à l’échelle nationale selon l’Union Nationale de la Propriété Immobilière. C’est synonyme de procédures, de manque à gagner, de difficultés à rembourser des prêts immobiliers… une situation à éviter absolument ! Locataire d’assurance loyer impayé  : nous faisons le point.

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Une sélection minutieuse des locataires n’est malheureusement pas la solution miracle. Même si cela aide à réduire le risque. En effet, la situation d’un locataire peut changer au cours de la durée du bail. De plus, un loyer impayé n’est pas nécessairement une conséquence de l’ insolvabilité du preneur à bail.

Une solution existe cependant : l’assurance loyer impayée (ougarantie loyer impayé ). Un produit d’assurance facultatif et réglementé destiné aux locataires. Elle peut également couvrir toute action en justice intentée contre un mauvais payeur. L’objectif est d’assurer le revenu du propriétaire de la location.

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L’ assurance loyer non payé du locataire est destinée uniquement aux propriétaires. Il ne faut pas le confondre avec la GRL ( Guarantee Risks Rentals ) qui n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2016.

Assurance loyer non payé locataire ou dépôt de garantie ?

Il est interdit d’accumuler uneassurance loyer impayée avec undépôt (ou undépôt de garantie). Si le locataire est étudiant ou apprenti (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Généralement, lorsque le loyer reçu représente une partie importante de vos ressources ou si elle est soutenue par le remboursement d’un prêt, une GLIest recommandée. En cas de loyer impayé , vous devrez récupérer votre argent rapidement. Pour cette raison, les prestations de GLI sont habituellement versées dès le troisième mois suivant le premier versement impayé .

Si le loyer de votre bien loué représente une partie moins importante de votre revenu ou si vous avez un important patrimoine locatif , un loyer impayé aura un effet plus retardé. Vous disposez alors de plus de temps pour engager une procédure et récupérer les sommes dues auprès du locataire ou de son garant.

Assurance loyer non payé locataire admissible : documents obligatoires.

Afin d’être en mesure d’assurer un dossier de candidat pour votre appartement, les assureurs imposent des critères spécifiques à l’appartement. Selon les avantages inclus dans votre GLI, les critères varient. Plus le service est complet, plus les critères de sélection seront contraignants pour les locataires. Comment savoir si un locataire est admissible  ?

Nous vous conseillons de vous fier d’abord aux critères stipulés dans votre contrat. Nous examinerons toutefois les critères de base commune à tous les assureurs. Ceux-ci vous guideront à travers une première sélection de dossiers de candidats.

Vous devez être en mesure de fournir à l’assureur à tout moment :

• Le contrat de location conforme à la loi ALUR comprenant une clause de droit de résolution et une clause de solidarité , paraphé sur toutes les pages et signé par toutes les parties au contrat ;
• Une copie du passeport ou de la carte d’identité valable pour chaque locataire ou de la carte de séjour valable plus de 6 mois le jour de la signature du bail (ou une preuve de demande de renouvellement) ;
• Un certificat d’assurance habitation (incendie, dommages à l’eau) pour le bien loué ;
• L’État d’ entrée paraphé sur toutes les pages, daté et signé par toutes les parties au contrat ;

En cas de perte , l’absence d’un des documents en bonne et due forme mentionnés ci-dessus peut conduire à la nullité du contrat !

Assurance loyer impayé du locataire admissible : documents requis selon le profil du locataire.

Selon les profils des locataires, desdocuments spécifiques peuvent être demandés. Vous trouverez ci-dessous les documents demandés par la majorité des assureurs. Mais chaque assureur peut apporter sa spécificité. Vérifiez les documents exigés par votre assureur dans votre contrat d’assurance loyer impayé . Si vous décidez de confier votre propriété à un gestionnaire de location, il ou elle aura la responsabilité de récupérer tous ces documents.

Employé du CDI

• les trois derniers feuillets de salaire avant la date de signature du bail ;
• Un certificat d’emploi daté de moins de 30 jours à compter de la date de signature du bail, délivré par l’employeur et indiquant que le locataire est titulaire d’un contrat permanent. Excluant la période d’essai, ni dans la période de préavis ni dans la période de mise en disponibilité. Sinon, son contrat de travail ou un ordre de mandat pour les fonctionnaires.

Travailleurs indépendants ou indépendants

• Une copie de la carte professionnelle ou de l’avis d’inscription au répertoire des métiers ou au registre du commerce ;
• Les deux derniers avis d’impôt sur le revenu, du ou des locataires, précédant immédiatement la signature du bail.

Retraité

• le dernier feuillet de pension du mois précédant immédiatement la date de signature du bail
•  ; Le dernier avis d’impôt sur le revenu du ou des locataires, avant la signature du bail, accompagné du relevé d’information de la caisse de retraite à laquelle le locataire est affilié ou relevé bancaire pour les 3 derniers mois.

Étudiant ou apprenti

• Une copie de la carte d’étudiant ou du certificat de scolarité (vérifier qu’elle correspond à l’année scolaire en cours).

Responsable d’entreprise

• L’ extrait K-bis de la société ;
• Pour les employés : les trois derniers feuillets de paye, qui précèdent immédiatement la signature du bail ;
• Pour les cadres indépendants : les deux derniers avis d’impôt et un certificat de revenu émis par le comptable pour l’année en cours.

Assurance loyer non payé locataire éligible : vérification des bons.

En général, l’assureur vous couvrira même si le dossier s’avère falsifié. Sauf si la contrefaçon est « grossière » (exemple : le nom figurant sur la carte d’identité ne correspond pas au nom figurant sur la fiche de paie). Cependant, pour s’attaquer aux problèmes, voici quelques réflexes qui vous aideront à réduire d’un cran le risque de fraude. Il sont ces réflexes que les gestionnaires de location Flatlooker adoptent pour chaque vérification de fichiers.

• Vérifier la date de validité du document d’identité ou du permis de séjour ;
• s’ assurer que tous les documents sont au nom et à l’adresse du candidat ;
• Vérifiez l’avis fiscal en saisissant le numéro de l’avis fiscal et le numéro de taxe sur le site fiscal ;
• Vérifier l’existence de l’employeur et son inscription au registre du commerce et des sociétés (site web societe.com) ;
• Assurez-vous que le salaire net indiqué sur les feuillets de paie correspond au revenu déclaré aux impôts.

Enfin, n’hésitez pas à contacter l’employeur ou l’ancien bailleur si vous avez des doutes et à parler avec le candidat si certaines zones d’ombre persistent.

Assurance-loyer non payé locataire admissible : détermination du revenu.

Employé du CDI

D’ une manière générale, les LGI ne prennent pas comptabiliser des recettes exceptionnelles et/ou non contractuelles. Seul le traitement net du montant brut contractuel doit être pris en compte dans le revenu du locataire proposé .

Deux scénarios sont donc possibles :

• Il n’y a pas de primes ou d’allocations sur la fiche de paie, auquel cas vous pouvez déduire ce salaire net comme revenu de référence  ;
• Il y a des primes ou des indemnités qui sont non contractuelles et non sur la fiche de paie. Ensuite, vous devez recalculer le salaire net payable à partir du montant brut du contrat seulement. Utilisez un convertisseur salaire brut en salaire net, disponible ici.

Veuillez noter que si des entrées apparaissent sur le feuillet de salaire, le GLI n’est pas valide.

Pour les employés où il n’est pas possible de déterminer si les primes sont contractuelles ou non, vous pouvez déduire la moyenne du revenu imposable net au cours de l’année en consultant le cumul de l’année sur le dernier feuillet de paie ou avis d’impôt pour le l’année précédente.

Indépendant/auto-entrepreneur

Pour les indépendants (professionnels, indépendants), la seule preuve de revenu acceptée par les assureurs est les deux derniersavis fiscaux. Les comptes de résultat, les bilans et les autres états ne le sont pas parce qu’ils sont trop facilement falsifiables. Veuillez noter que si l’avis fiscal concerne un ménage fiscal comptant plus d’une personne, ne conservez que la part correspondante du locataire concerné.

Pour déterminer le revenu mensuel net , divisez le revenu brut total figurant sur l’avis d’impôt par le nombre de mois de l’année (douze…).

Retraité

Pour une personne à la retraite, calculez la moyenne mensuelle des gains indiqués sur les derniers feuillets de pension. Vous pouvez également demander de fournir les deux derniers avis de cotisation et d’effectuer le même calcul que pour un indépendant.

Étudiant ou apprenti

En principe, une personne ayant le statut d’étudiant n’a pas un revenu suffisant pour couvrir son loyer. Il est alors nécessaire de prendre en compte le dossier du garant pour le GLI.

Attention, si l’avis de cotisation du garant est partagé, ne pas conserver comme part correspondante à la personne intéressée.

Responsable d’entreprise

L’ approche est la même que pour les travailleurs indépendants, qui doit être complétée par un certificat de revenu du comptable qui fournit une source d’information supplémentaire sur le revenu.

Assurance-loyer non payé locataire admissible : calcul de la solvabilité.

Vous devez ensuite déterminer la solvabilité du locataire en fonction du taux d’effort établi par votre GLI . Le taux d’effort est le rapport entre les charges de loyer comprises et les revenus nets mensuels réguliers et permanents (revenus dont le calcul est expliqué précédemment).

Le les frais à inclure dans le loyer excluent les contrats de fourniture (électricité, gaz et internet) auxquels le locataire devra souscrire.

Un taux d’effort de seuil élevé implique un risque plus élevé pour l’assureur et donc un GLI plus coûteux. Les taux d’effort actuels sont d’environ 35% sur le marché de la location .

Détermination de la solvabilité dans le cas d’un colocataire.

Les choses deviennent un peu difficiles dans le cas d’un colocataire, où il est possible de résumer le revenu des différents locataires. Chaque locataire doit fournir une documentation basée sur son statut. Le taux d’effort sera ensuite calculé en fonction de la somme des revenus nets mensuels réguliers et permanents de tous les colocataires.

S’ il s’agit d’un colocataire composé uniquement d’étudiants, vous pouvez prendre en compte l’accumulation de revenus de tous les garants. Mais attention, si au moins une personne du colocataire n’a pas le statut d’étudiant au moment de la signature du contrat de location , il n’est plus possible pour vous de faire participer les garants à l’équation.

Pour cette raison, les dossiers de location mixtes étudiants/actifs ne sont souvent pas admissibles, puisque les étudiants n’ont généralement aucun revenu.

Une tâche complexe et délicate

Comme vous le comprenez, vérifier la solvabilité d’un fichier GLI n’est pas nécessairement facile.

Pour couronner le tout, les assureurs ouvrent le contrat sur la base de la déclaration. Ils ne procèdent pas à une deuxième vérification du dossier. Le bailleur n’est donc responsable que du contrôle de la solvabilité du dossier et une erreur conduit à la nullité du contrat. Vous perdrez donc votre loyer et les primes d’assurance que vous aviez payées jusqu’à présent !

Pour éviter cette situation, vous pouvez faire appel à une agence immobilière pour votre location. Elle vous proposera un produit GLI qu’elle maîtrisera parfaitement, tant sur les conditions que sur la vérification des fichiers.

Quand acheter une assurance loyer impayée ?

Vous pouvez vous abonner à la signature du bail auplus tôt, ou au plus tard 15 jours après votre entrée dans les locaux. Après ce délai, un délai d’attente de 3 mois s’applique généralement. Vous pouvez également souscrire une assurance loyer impayée pour une location actuelle. À condition que vous n’ayez pas déjà reçu de paiement impayé ou tardif par votre locataire au cours des 6 derniers mois.

Quelle est la procédure de réclamation ?

En cas de sinistre impayé, l’assureur doit réagir immédiatement. Il demandera d’abord une preuve de solvabilité du locataire (fiches de salaire, pièce d’identité, contrat de location, etc.). Il faut également veiller à ce que la procédure prévue dans le contrat soit strictement respectés dans les délais prescrits. Sous peine de voir lacompensation révisée à la baisse, voir un refus de remboursement.

La procédure de déclaration d’une réclamation est stricte. En principe, les contrats d’assurance prévoient l’envoi d’une lettre de rappel au locataire dans un délai de « x » jours à compter du premier impayé .

Puis, en cas d’échec, l’envoi d’un courrier recommandé donnant avis de payer le loyer. Le contrat peut également prévoir le recours à un huissier de justice. Ce dernier émettra un ordre de paiement si le locataire refuse toujours de payer sa dette.

Assurance loyer non payé locataire admissible : passer par une agence ?

Si la gestion de la propriété est déléguée à un agent immobilier, l’agent peut souscrire une assurance loyer impayée en votre nom. En plus de vous faire bénéficier de ses tarifs « groupe », c’est alors le professionnel qui proposera un locataire, soumettre son dossier à l’assureur et effectuer les procédures dès que le premier paiement impayé.