Début 2020, les conditions d’emprunt se durcissent et les taux de crédit augmentent légèrement. Vont-ils encore augmenter avec le risque d’exclure du marché de nombreux emprunteurs, en particulier les plus modestes ? Analyse d’Arnaud Guilleux, président fondateur du courtier en ligne myborrot.com.
Les conditions d’emprunt sont de plus en plus difficiles
Le crédit immobilier a changé de visage en un temps record. Fin 2019, l’optimisme était de mise : les taux avoisinaient des records de faiblesse, certains obtenaient des financements à 0,39% sur quinze ans. Un luxe rare, désormais relégué au passé. Dès les premiers mois de 2020, la donne a basculé. Les banques ont serré la vis, modifiant leurs critères d’attribution et adoptant une posture nettement moins ouverte.
Désormais, la priorité des banques n’est plus à la quantité, mais à la qualité des dossiers. Seuls les profils les plus solides retiennent leur attention. L’apport initial, jugé inutile il y a peu, pèse désormais lourd dans la balance. Les dossiers fragiles, revenus jugés insuffisants ou marge de manœuvre limitée, sont écartés rapidement. Pour de nombreux ménages modestes, l’accès à la propriété s’éloigne. La sélection s’accentue, l’écart se creuse, et le rêve d’achat recule pour beaucoup.
Une situation qui évolue vite : des profils validés il y a trois ou quatre mois sont aujourd’hui recalés. Les banques ne transigent plus avec le taux d’endettement, alignées sur la ligne fixée par le Haut Conseil de stabilité financière : pas de crédit au-dessus de 33 % des revenus. Désormais, la consigne ne faiblit plus, et nombreux sont les foyers à voir leur dossier refusé alors qu’il aurait été accepté l’année précédente.
Une banque refuse un dossier qui aurait passé il y a 2 mois
Une situation marquante le montre : un couple présente un taux d’endettement de 38 %, avec toutefois une capacité d’épargne confortable. Deux mois plus tôt, la banque aurait donné son feu vert sans hésiter. Aujourd’hui, la porte reste fermée. Preuve que tout peut basculer très vite, souvent sans que les emprunteurs s’y attendent.
Ce durcissement a des conséquences concrètes. Par exemple, pour un couple disposant de 5 000 € de revenus mensuels, descendre de 38 % à 33 % d’endettement, c’est baisser sa mensualité de 250 €. Rapporté sur 25 ans, cela veut dire voir son projet immobilier amputé de 50 000 €. Difficile d’ajuster son ambition face à une telle coupe.
Dans ce contexte, multiplier les demandes auprès de différentes banques devient une nécessité. Les courtiers restent une vraie carte à jouer, connaissant les logiques internes de chaque établissement, ils permettent de viser juste plus vite que seul.
Le constat est clair : même si la tendance est au durcissement, tout n’est pas figé. Chaque banque peut appliquer ses critères à sa manière. Un « non » ici peut se transformer ailleurs en « oui », mais il faut s’attendre à une sélection grandissante dans les mois à venir.
Chaque profil a son institution bancaire
Certains profils vont être directement impactés. Les primo-accédants, souvent jeunes, en font déjà les frais, mais les investisseurs locatifs aussi : avec des taux d’endettement fréquents au-dessus de 33 %, ils subissent l’application stricte de la nouvelle règle, même si leur capacité restera à vivre les mettait jusqu’ici à l’abri.
Face à cette réalité mouvante, savoir quelle porte pousser tient presque du jeu d’adresse. Les banques n’ont pas toutes le même appétit pour les mêmes candidats. Certaines acceptent des profils jugés risqués ailleurs, d’autres se montrent intraitables. Reconnaître le bon interlocuteur, orienter son dossier précisément, voilà ce qui fait la différence.
Dans ces circonstances, solliciter l’appui d’un courtier s’avère souvent précieux. Il décrypte les stratégies des organismes bancaires, aiguille les emprunteurs vers l’établissement qui correspond réellement à leur profil et maximise les chances de concrétiser une demande de financement. Un signal : ceux qui ont un projet en tête auraient intérêt à se lancer au plus vite, tant que le serrage de vis n’est pas encore total, car les banques appliquent progressivement les recommandations des autorités.
Désormais, l’accès au crédit s’apparente à une course de fond semée d’obstacles mouvants. À chaque étape, une consigne de plus et parfois, une porte qui se ferme. Reste à ne jamais s’arrêter à un refus et à avancer, lucide et bien préparé.
