La loi Pinel est-elle toujours intéressante ?

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La loi Pinel a été lancée en quelque sorte pour corriger l’image générale des gens de l’immobilier.

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Ce serait un marché réservé à ceux qui ont de l’argent et qui le connaissent.

Ce n’est évidemment pas vrai, mais les mythes ont une longue vie.

La promesse de la loi Pinel est qu’il est maintenant possible d’investir sans avoir de l’argent vous-même, augmenter votre patrimoine à moindre coût grâce à des exemptions fiscales et être en mesure de réaliser de la valeur ajoutée à la fin du processus.

La promesse est-elle tenue ?

Le dispositif Pinel, nommé Sylvia Pinel, ancienne ministre du Logement, est une disposition du Code général des impôts introduit par la loi de finances 2015.

Elle offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à l’occasion d’un placement locatif si l’investisseur s’engage à louer le logement nu comme résidence principale pour une période minimale de 6 ans.

Le but de la loi est d’encourager les Français à investir dans de nouveaux immeubles locatifs ou dans des locaux transformés en logements neufs.

Vous pouvez approfondir ce sujet et commencer à investir dans l’immobilier en vous fournissant cette formation que je vous offre gratuitement : cliquez ici .

Le dispositif Pinel a été lancé en 2015, après la crise financière, dans le but de construire de nombreux logements, en fait par investir ceux qui veulent faire de l’immobilier locatif.

Elle a succédé à la loi Duflot et à la loi Madelin, et elle leur apporte d’autres avantages, notamment la durée de la location et les réductions d’impôt accordées.

Tous les contribuables français résidant en France et payant leurs impôts en France peuvent bénéficier des dispositions de la loi Pinel pour réduire leur imposition.

Vous pouvez maintenant choisir combien de temps vous allez louer la propriété.

Avec la loi Duflot, il n’y avait qu’une seule possibilité.

Maintenant, vous pouvez choisir entre 6, 9 ou 12 ans de location.

Les réductions d’impôt sont plus importantes en fonction d’un long terme : pour 6 ans de location, vous recevrez une déduction fiscale de 12%, pour 9 ans, elle sera de 18%, et pour 12 ans de 21%. Tout cela est limité à 63.000€ pour les enfants de 12 ans.

Par exemple, pour un investissement de 300 000€ sur 12 ans, la réduction totale d’impôt est de 63 000€ ou 6 000€ par an pendant 9 ans et de 3 000€ par an pour les 3 années.

Un autre exemple est qu’un investissement de 200 000€ sur 6 ans permettra une réduction fiscale de 24 000€.

En 2018, dans son projet de texte intitulé « Habitat, Mobilité, Logement », le gouvernement a décidé de renouveler la Loi Pinel.

Certains ajustements sont apportés au régime, sans remettre en question les nombreux avantages du régime pour le contribuable.

L’ objectif est de rendre l’appareil encore plus efficace qu’il ne l’est aujourd’hui.

La loi Pinel a ainsi été renouvelée en 2018 pour une période de quatre ans, jusqu’au 31 décembre 2021.

Il ne modifiera pas son titre et s’inscrit dans le prolongement des dispositions déjà en vigueur.

Voici un résumé des dispositions de la Loi Pinel

Vous êtes obligé de louer la propriété dans les 12 mois suivant l’achat, ce que vous ferez normalement volontairement parce que, bien sûr, vous devez rembourser votre prêt le plus rapidement possible.

Le projet avait créé 5 zones en France, en fonction de l’adéquation locale entre la demande de logements et l’approvisionnement.

Les logements admissibles à des réductions d’impôt doivent être situés dans des zones où la demande locative dépasse l’offre (zones dites tendues).

Les domaines d’application de la loi Pinel 2018 sont recentré au cours des quatre prochaines années sur les secteurs A, A bis et B1. Les zones B2 et C, qui étaient éligibles à la loi Pinel jusqu’en 2017, sont sortis du régime en 2018.

Voici les domaines :

1. Zone A : agglomérations de l’Île-de-France ainsi que de la Côte d’Azur, de Lille, de Lyon, de Marseille, de Montpellier et du Genevan français (partie française de l’agglomération genevoise)

2. Zone A Bis : Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne

3. Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme coûteuses telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’outre-mer, la Corse et d’autres îles non reliées au continent (loi Pinel Outer Mer)

Plafonds de location pour le propriétaire et plafonds de ressources pour le locataire sont organisés en fonction de ces zones.

En outre, le logement doit être conforme à la réglementation thermique RT 2012 ou avoir obtenu le label BBC (Faible consommation d’énergie) afin de répondre à un niveau de performance énergétique. Il devra devenir le logement principal du locataire. Les investissements en vertu de la loi Pinel sont limités à deux sur un an et ne peuvent dépasser 300.000€ cumulés.

Dans le cadre du régime d’exonération fiscale de Sylvia Pinel, le prix de revient d’une propriété correspond au prix d’achat de la nouvelle maison, plus les honoraires de notaire et éventuellement les honoraires d’agence si vous utilisez les services d’une agence immobilière pour votre acquisition, ainsi que les annexes de frais.

Prix de revient = Prix d’achat Frais de notaire Frais d’agence Frais connexes

Les honoraires, en plus des honoraires d’agence et de notaire, comprennent tous les coûts associés à l’achat de la propriété, à savoir :

— Taxe sur la valeur ajoutée.— Taxe sur la publicité foncière.— Frais d’inscription le cas échéant. — Commissions payées à intermédiaires.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient, ce qui est plus important que le prix d’achat.

Les avantages de la loi Pinel

Dans son concept de base, la loi Pinel semble être une bonne affaire.

Il améliore et facilite l’ensemble du processus d’investissement immobilier tel que je le vois : acheter un immeuble en faisant rembourser le prêt par les locataires, et finir à la fin du prêt avec une propriété que vous pouvez continuer à louer (revenu passif), ou mettre en vente et investir l’argent collecté dans une autre façon..

Et tout cela avec une réduction d’impôt conséquente, qui devrait augmenter encore le rendement de l’opération en améliorant le flux de trésorerie de la transaction dès le début du processus.

J’ imagine, d’ailleurs, et a priori, que la négociation avec les banques sera encore facilitée, puisque :

  • C’ est un dispositif qui a le soutien de l’État.
  • Le flux de trésorerie généré dès le début du processus est significativement plus grand grâce à l’économie d’impôt.
  • Le risque est tempéré, car il y a également un contrôle indirect par l’État du projet et les investisseurs.

Tout cela devrait normalement conduire à l’acceptation du projet, sans aucune contribution financière personnelle.

L’ idéal, donc, au moins en théorie.

Tous les arguments en faveur de l’investissement immobilier sont donc satisfaits et même facilités.

Il semble donc sur le papier un excellent moyen de se préparer à la retraite et d’augmenter la richesse familiale.

Il s’agit maintenant de voir si tout cela correspond à la réalité.

Face à cette promesse prometteuse, où le meilleur de tous les mondes semble se réunir (impôt fiscal, investissement immobilier, aide à mieux loger les moins fortunés, préparation à la retraite), j’ai évidemment voulu tester la réalité avec un scénario concret. La loi Pinel est-elle vraiment intéressante ?  »

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J’ ai donc cherché à acheter un appartement T2 dans la région de Toulouse, à Villeneuve Tolosane.

Une recherche rapide sur Google m’amène à un site spécialisé en droit Pinel travaillant sur Toulouse (vous pouvez le faire par vous-même).

Comme ce n’est qu’un test très bref, je ne perds pas de temps et je choisis le tout premier bâtiment proposé par ce développeur. Je prends bonne note qu’un T2 de 42 m2 (c’est vrai avec terrasse et parking) coûte 170.000€ :

Pour incorporer la réalité de cette terrasse dans le calcul du prix par m2, la règle est d’ajouter la moitié de la superficie de la terrasse au salon.

Le stationnement ne compte pas dans les calculs.

J’ arrive donc à une superficie de 41 (8/2) = 46 m2. Je divise le 170.000€ par 46, donc je reçois un coût de 3.696/m2.

De toute évidence, je ne fais pas confiance aux calculs de rentabilité du promoteur, et je me suis mis à la recherche d’informations moi-même.

Il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec cette calculatrice que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il vous permet de peaufiner presque tous les paramètres imaginables. Cet outil donne une réelle possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et ainsi consolider un investissement.

Tout d’abord, sur le site de Best Agents, la référence en la matière, je note que le prix du m2 à Villeneuve-Tolosane dans la partie haute, celui des beaux bâtiments bien situés et de haute qualité, est de 2,700€/m2 :

Source : Meilleurs Agents

Ce qui signifie que la proposition du développeur n’est même pas cher, mais super cher (minimum 37% plus cher que les bâtiments les plus chers ! ! !).

Acheter un vrai bien au-dessus de la valeur normale est évidemment en train de pêcher contre la toute première règle de l’investisseur immobilier : faire votre premier profit en faisant une bonne affaire.

Quoi qu’il en soit, ça a mal tourné !

Je me lance maintenant dans une simulation de l’exonération fiscale de la loi Pinel avec Best Rates, l’autre référence dans ce domaine.

J’ apprends déjà que le loyer est légalement plafonné à 512€ :

Source : Meilleurs tarifs

La réévaluation du bien est difficile à calculer dans les conditions de ce test.

Tout d’abord, je ne connais pas vraiment les conditions du marché local.

Je ne peux pas non plus juger de la qualité de la construction, et donc des chances de durabilité.

Ensuite, les hypothèses de calcul sont particulièrement difficiles à comprendre.

Au début, et par définition, la mise à niveau est (extrêmement) difficile à réaliser, puisque nous achetons la propriété 37% au-dessus du prix moyen du marché.

En France, la moyenne la valeur des bâtiments s’est appréciée de plus de 10% par an depuis 2000, de 8,75% depuis 1900 (Curbes de Friggit).

Si nous utilisons donc un taux prudent d’augmentation de 5% des prix immobiliers par an, en tenant compte de l’inflation, il faudra donc plus de 7 ans avant que le prix d’achat de l’appartement se trouve finalement en équilibre avec le marché.

J’ ai donc pris 0% de la réévaluation annuelle de la propriété, un peu par paresse, et en l’absence de meilleures hypothèses.

La réalité sera probablement meilleure, mais je ne sais vraiment pas combien.

Je commence à me demander si cet appartement sera vendable d’une manière normale un jour…

C’ est de pire en pire !

Comme je suis un investisseur à long terme, j’ai pris l’appareil Pinel sur 12 ans. Pour le prêt, ma contribution personnelle sera évidemment de 0€, pour profiter de l’effet de levier maximal, comme je vous le dis dans ma formation immobilière.

Je veux financer la propriété dans 20 ans :

Source : Meilleurs tarifs

Le résultat final de tout cela est assez pathétique :

Source : Meilleurs tarifs

Pendant 20 ans, vous devrez remplir (beaucoup) d’argent pour rendre l’opération viable.

S’ il est vrai que de la deuxième à la douzième année, l’État vous aide, cela ne suffit pas, de loin, pour rendre l’opération rentable. Entre les 13e et 20e ans, c’est vraiment un cauchemar, car vous devrez ajouter plus de 5000€ par an dans votre poche pour garder le navire à flot.

C’ est seulement à partir de la 20e année que vous commencerez à faire un profit, mais il faudra encore dix ans pour que la transaction devienne finalement rentable, puisque vous aurez un déficit de trésorerie total de 55.967€ :

Source : Meilleurs tarifs

Contrairement aux meilleures pratiques enseignées dans ma formation immobilière, où c’est le locataire qui finance entièrement votre achat pour vous, cet exemple montre que vous devez participer personnellement au financement de l’opération au taux de 19,4%, ce qui est énorme :

Source : Meilleurs tarifs

A ce solde locatif catastrophique, nous devons ajouter, comme nous l’avons vu, que nous devons nous demander si nous pourrons jamais revendre ce bâtiment avec profit, puisqu’il a été vendu à la base (et acheté) beaucoup trop cher.

Donc je ne l’appelle pas faire de l’investissement immobilier.

Je l’appelle rendre l’Etat plus riche grâce aux impôts que vous paierez de toute façon, et surtout rendre les développeurs plus riches en utilisant la loi Pinel pour vendre des appartements beaucoup plus chers que la normale (dans ce cas, 37% plus cher !).

Payer 37 % de plus pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 21 % n’est pas ce que j’appelle faire une bonne affaire.

Au lieu de vous aider à vous enrichir et à vous préparer à votre retraite, la loi Pinel vous appauvrit en fait.

Je n’ose même pas imaginer ce qui se passera si de nombreux acheteurs de Pinel utiliseraient cette appareil à vendre à la fin de la période fiscale.

Dans le meilleur des cas, ils se contentaient de récupérer leur participation, mais si beaucoup d’entre eux étaient tentés de faire de même en même temps, le marché immobilier pourrait s’effondrer.

Je ne suis pas surpris par cette conclusion

Enfin, je pense que le véritable résultat de la loi Pinel n’est pas de vous aider à investir, mais de soutenir la construction immobilière, d’enrichir les promoteurs et de renflouer les fonds publics.

En fait, ce dernier, en offrant un petit incitatif fiscal comme appât, accroche à sa ligne de nombreux poissons qui paieront des impôts fonciers, des impôts sur le revenu et d’autres impôts reportés par la suite.

En tant qu’investisseur immobilier, l’un des plus gros freins de l’appareil est évidemment le plafonnement des loyers.

Non seulement il devient impossible de rendre le projet rentable de cette façon, mais vous n’êtes plus un propriétaire à 100%, puisque vous n’êtes pas un maître à la maison.

L’ un des aspects négatifs est que le prix du marché immobilier gonfle ainsi artificiellement.

Ce qui peut être fait, cependant, et qui peut rendre l’appareil intéressant dans certains cas, est de louer la propriété ainsi acquise à votre famille (vos enfants ou vos ascendants), et ainsi augmenter votre richesse familiale de cette façon.

La question est de savoir si c’est votre objectif en tant qu’investisseur et s’il n’y a pas de meilleures façons d’y parvenir.

Le bilan global de l’opération est très négatif

Prix d’achat beaucoup plus élevés que la normale, pertes mensuelles pendant 20 ans, plafonds de loyer, possibilité et danger de revente simultanée de tous les propriétaires qui disposent de la propriété à la fin de la période d’exonération fiscale (et donc de réduction des prix), réévaluation hypothétique, etc…

Mis à part le cas des enfants (ou ascendants) et la possibilité d’un héritage avantageux, et même dans ce cas, je ne vois pas beaucoup d’avantages à la loi Pinel.

Les 5 raisons de ne pas investir dans la loi Pinel

1. Vous devez préférer vieux à nouveau si vous voulez vraiment investir dans l’immobilier de manière rentable. Non seulement vous paierez moins pour recevoir le même loyer, mais vous pourrez déduire votre travail de l’assiette imposable, qui est à peu près la même que la taxe Pinel.

2. Comme les loyers sont plafonnés et que les locataires sont protégés, vous attirez une clientèle qui n’a pas toujours les moyens de payer leurs loyers et donc le risque de impayé est beaucoup plus important.

3. Vous devez vous-même participer au financement, qui est une hérésie dans le sacro-saint principe de l’investissement locatif : votre locataire paie (intégralement) votre prêt pour vous à travers ses loyers. Personnellement, je n’ai jamais investi de l’argent dans l’achat de mes propriétés locatives, j’ai toujours utilisé l’effet de levier de l’argent bancaire.

4. Il est à craindre que de nombreux acheteurs de Pinel utiliseront cet appareil pour vendre à la fin de la période d’exonération fiscale, tous en même temps. Le marché immobilier est donc susceptible de s’effondrer à l’heure actuelle.

5. Trop souvent, vous payez plus que vous avez besoin, parce que le promoteur gonfle leur marges sachant que le client est attiré par la promesse d’une réduction d’impôt.

2 leçons à tirer

1. Préférez vieux à neuf si vous voulez vraiment investir dans l’immobilier de façon rentable.

2. Méfiez-vous des simulations faites par les promoteurs. Fais ce travail toi-même. Tout ce que vous avez à faire est de suivre la procédure que j’ai développée dans mon test.

Mon dernier conseil

Dans la leçon 39 de ma formation en immobilier. Instructions d’Emploi, vous trouverez le guide complet pour profiter d’un bien meilleur système fiscal dans l’immobilier locatif : la loi Denormandie.

Vous trouverez également une comparaison complète entre, d’une part, la rentabilité obtenue par la loi Denormandie et, d’autre part, le mécanisme du déficit foncier.

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