Une société civile immobilière (SCI) est une forme juridique de société dont l’activité concerne la gestion de biens immobiliers. Elle permet aux fondateurs de mettre en commun des biens immeubles dans le but de se partager les bénéfices.
C’est une perspective très intéressante pour contourner de nombreux obstacles de la réalisation d’un projet immobilier. Elle facilite aussi la gestion et la transmission de patrimoine au sein d’une famille.
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Plan de l'article
- La SCI pour investir à plusieurs
- La SCI pour investir avec un apport relativement faible
- La SCI pour faciliter la réalisation d’un projet immobilier
- La SCI pour bénéficier d’un régime fiscal flexible
- La SCI pour gérer facilement un patrimoine commun
- La SCI pour faciliter la sortie de l’investissement
- La SCI pour une transmission simplifiée de patrimoine
La SCI pour investir à plusieurs
La création sci est l’aboutissement de la volonté de deux ou plusieurs personnes de réaliser ensemble un projet immobilier. Elle permet aux associés de mettre en commun leur moyen financier pour partager les coûts du projet. Son objet social étant la gestion et l’exploitation de biens immobiliers, les associés peuvent se partager les bénéfices. Si vous vous mettez à 5 pour acheter un bien immobilier à 100 000 €, vous n’apportez par exemple que 40 000 €. Vous pouvez même devenir associé avec seulement 1000 € d’investissement. La règle est que chacun recevra une quote-part de bénéfices proportionnels à son investissement.
La SCI pour investir avec un apport relativement faible
Pour comprendre ce qui va suivre, vous êtes prié de jeter un coup d’œil sur ce tableau de synthèse des moyens de financement d’une SCI :
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| Mode de financement | Apporteur | Droits détenus par l’apporteur dans la SCI | Caractères |
| Capital social | Associés de la SCI | Droit de vote, droit sur les bénéfices, droit de participer à la vie sociale de la SCI, etc. | Non remboursable |
| Compte courant | Associés de la SCI | À part leurs droits en tant qu’associés, les apporteurs en compte courant ne détiennent pas de droit spécifique | Remboursable |
| Prêt bancaire | Établissement de crédit (tiers) | Les prêteurs tiers n’ont aucun droit spécifique sauf ceux constitués en vertu de garanties de prêt (hypothèques…) | Remboursable |
Comme il n’y a pas de minimum légal pour le capital d’une SCI, les associés peuvent choisir un capital social faible. Il y a même ceux qui optent pour le capital de 1 euro symbolique et de financer le reste par le prêt et le compte courant d’associés.
Cette stratégie permet de faire entrer au capital de la SCI un associé qui ne dispose pas de fonds suffisants. Les parents utilisent ce type de montage pour permettre à leurs enfants de devenir associés majoritaires avec peu de fonds.
À noter que les associés peuvent augmenter le capital d’une SCI par apport en numéraire, par apport en nature ou par incorporation de réserves. Cette modification doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales.
La SCI pour faciliter la réalisation d’un projet immobilier
En mettant en commun leurs ressources, les associés d’une SCI peuvent effectuer des placements immobiliers plus rentables. En effet, avec une capacité financière beaucoup plus importante, ils peuvent investir dans les murs commerciaux ou dans les immeubles à appartements. De plus, la création d’une société civile immobilière facilite l’accès aux financements bancaires.
La SCI pour bénéficier d’un régime fiscal flexible
La SCI est soumise d’office au régime de l’impôt sur le revenu, ce qui constitue un avantage fiscal en soi. Cela implique en effet que la société n’est pas obligée de déclarer ses bénéfices, et qu’elle n’a pas d’impôts à payer. Chaque associé est imposé au titre de dividendes qu’il reçoit en déclarant sa quote-part à l’IR. De plus, le déficit subi par les associés peut être déduit sur leurs revenus globaux jusqu’à hauteur de 10 700 €. Les associés ont aussi le choix de soumettre la SCI au régime de l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, le bénéfice est soumis à l’IS au taux de 15 % payé par la SCI elle-même. Les associés ne sont pas imposés sauf si la société leur verse des dividendes.
La SCI pour gérer facilement un patrimoine commun
La SCI permet de gérer un bien immobilier acquis conjointement par deux ou plusieurs personnes. Il suffit de nommer un gérant unique qui va s’occuper des actes de la gestion courante du bien. Dans le cas d’un bien en indivision, les décisions doivent être validées par un accord unanime des indivisaires (propriétaires).
Pour la SCI, les actes de gestion relèvent entièrement de la responsabilité du gérant. L’accord unanime des associés n’est requis que pour les décisions solennelles telles que la vente du bien.
La SCI pour faciliter la sortie de l’investissement
Si un associé veut sortir de l’investissement immobilier, il lui suffit de céder ses parts sociales aux autres associés. Il peut aussi céder lesdites parts à un tiers ayant obtenu l’agrément des autres associés.
La SCI pour une transmission simplifiée de patrimoine
En constituant une SCI, les héritiers obtiennent leur part d’héritage sous forme de parts sociales. Ces dernières peuvent être cédées librement, sauf un agrément contraire prévu dans les statuts de la SCI. La SCI favorise aussi la transmission d’un patrimoine immobilier aux enfants, car ceux-ci peuvent devenir associés. Les parents peuvent aussi effectuer des donations successives de parts sociales à leurs enfants tous les 15 ans. Au bout d’un certain temps, les enfants deviennent des propriétaires du patrimoine.
Vous connaissez désormais les avantages qui vous attendent en choisissant le statut juridique de la SCI. Ce sont des éléments à prendre en compte lorsque vous envisagez de réaliser un projet immobilier.
